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Übersicht Immobilienkredit

Übersicht Immobilienkredit

Der Wunsch nach dem Eigenheim führt oft über einen Immobilienkredit (auch Hypothekendarlehn). Der Immobilienkredit erlaubt es, einen Großteil der Kaufsumme zu begleichen und kann anschließend in Form von monatlichen Raten zurückgezahlt werden. In Anbetracht der Höhe des Immobilienkredits kann durch Vergleich der Angebote leicht viel Geld gespart werden.

Zum Vergleich Immobilienkredite

Generelle Grundlagen

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden wird in Deutschland immer beliebter. Noch hinkt die Quote von Eigenheimbesitzern im Vergleich mit vielen anderen europäischen Ländern hinterher, das Interesse ist jedoch ungebrochen.

Da eine Immobilie in den seltensten Fällen ohne eine Aufnahme eines Kredites bewältigt werden kann, ist die Frage der Finanzierung hier besonders wichtig. Die gängigsten Formen der Finanzierung, die sich vor allem auch wegen Ihrer leichteren Überschaubarkeit für den Verbraucher am Markt etabliert haben, sind das Bausparen und der Immobilienkredit. Dieser wird auch als Hypothekendarlehn bezeichnet. Diese Bezeichnung rührt auch daher, dass die aufzuwendenden Summen und Laufzeiten beim Immobilienerwerb in der Regel wesentlich höher liegen als bei anderen Finanzierungsformen. Deswegen verlangen Banken oder Sparkassen ein besonderes Faustpfand, also eine Hypothek. Die Immobilie und gegebenenfalls das Grundstück selbst dienen ihnen hier als Sicherheit für den Kredit. Ein einfacher Vertrag zwischen Käufer und Bank wie beim Ratenkredit reicht dabei nicht aus, sondern andere Dokumente und Formalien über einen Notar müssen erbracht werden.

Immobilienkredite werden nicht nur durch Banken, sondern auch durch Bausparkassen und Versicherungen vergeben. Ein Immobilienkredit ist meistens ein Annuitätendarlehen, bei dem in den Rückzahlungsraten die Zins- und Tilgungsanteile enthalten sind. Die jährlich gezahlten Zins- und Tilgungsanteile nennt man Annuität. Bei der normalen Form des Immobilienkredits bleibt während der Laufzeit zwar die Annuität gleich, die Anteile der Zinsen und Tilgung ändern sich jedoch mit jeder Rückzahlung. Bei fortschreitender Abzahlung steigt der Anteil der Tilgung. Vorteil eines Annuitätendarlehens ist die fest kalkulierbare Höhe der Rückzahlungsraten.

Für wen und wann sinnvoll?

Ein Immobilienkredit ist für die meisten Bauherren und Hauskäufer unerlässlich, um sich den Traum des Eigenheims zu erfüllen. Für jeden, der seine persönliche Situation und dauerhaften Einkünfte genau durchleuchtet hat und sich eine monatliche Zinsbelastung oft über Jahrzehnte leisten kann, der sollte genau vergleichen, um die für sich beste Finanzierungsvariante zu finden.

Kaufen oder Mieten
Aus rein finanzieller Sicht sollte immer ein Vergleich der individuellen Situation und vorliegenden Angebote erfolgen, um festzustellen, was letzten Endes z.B. nach Ablauf von 30 Jahren die günstigere Variante ist. Pauschal lässt sich lediglich sagen, dass der Hauskauf finanzielle Vorteile bringt, wenn das historische Zinsniveau besonders niedrig und die Wertsteigerungspotential der Immobilie als besonders günstig eingeschätzt wird. Wenn der aktuelle Zinssatz gegen 5% oder sogar darunter liegt, wäre dies sicherlich eine interessante Einstiegsmöglichkeit. Oft spielen jedoch nicht nur finanzielle, sondern auch emotionale Beweggründe eine Rolle, wie z.B. die Bindung an ein Haus, das man nach seinen Vorstellungen ausgestaltet und dekoriert.

Was man sonst noch beachten sollte

Zinsen und Nebenkosten
Oft im Vordergrund beim Zinssatz steht bei den Banken der attraktiv erscheinende Nominalzins, also der reine Zins pro Jahr. Die Banken sind jedoch auch verpflichtet den Effektivzins anzuzeigen, bei dem auch weitere Gebühren mit einfließen und dieser somit eher als maßgebliche Größe dient. Allerdings gibt es auch Kosten, die hier nicht auftauchen wie für die Kontoführung, Schätzkosten oder Teilauszahlungsaufschläge. Außerdem verlangt der Kreditgeber in bestimmten Fällen Aufschläge auf den Zinssatz, beispielsweise bei Erreichen der Beleihungsgrenze oder auch bei selbständigen Kreditnehmern, die aufgrund ihres schwankenden Einkommens ein höheres Ausfallrisiko für den Kreditgeber bedeuten. Auch für die Möglichkeit von Sondertilgungen werden zum Teil Zinsaufschläge erhoben.

Zinsfestschreibung oder variable Zinsen
Wer einen Immobilienkredit aufnimmt hat bei der Verzinsung die Wahl zwischen einer Zinsfestschreibung oder variablen Zinsen. Bei der Zinsfestschreibung kann sich der Kreditnehmer die Zinsen oft bis auf 20 Jahre im Voraus festschreiben lassen, wo hingegen bei der variablen Verzinsung sich der Zins der aktuellen Marktlage anpasst. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen ist für den Kreditnehmer eine längere Zinsbindungsfrist günstiger, da er von steigenden Zinssätzen am Kapitalmarkt nicht betroffen ist. Allerdings wird die längere Festschreibung meist mit einem leicht höheren Gesamtzins versehen. Die gesetzliche Regelung in Deutschland erlaubt es einem Kreditnehmer immer den Kreditvertrag auch bei längerer Zinsfestschreibung trotzdem nach zehn Jahren zu kündigen. Somit hat der Kunde nach 10 Jahren auch bei fallenden Zinssätzen keine Nachteile zu befürchten.

Höhe eines Immobilienkredits
Immobilienkredite gibt es nicht in unbegrenzter Höhe. Die Obergrenze legt das Kreditinstitut fest, sie ist jedoch wie so oft auch Verhandlungssache und kann gegebenenfalls individuell angepasst werden. Grundsätzlich wird die bereitgestellte Kreditsumme immer unter dem Kaufpreis der Immobilie liegen. Dies liegt einfach daran, dass das Kreditinstitut die Immobilie als Sicherheit sieht und eventuelle Verluste bei einem Verkauf hierdurch abfedern möchte. Die Obergrenze liegt zumeist bei 80% des Kaufpreises, was jedoch von Institut zu Institut variieren kann. Der Käufer sollte also möglichst mindestens 20% des Summe als Eigenkapital oder in Form eines Bausparvertrages einbringen.

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